Quanto vale il tuo immobile?

Dopo l’interesse destato dall’articolo di Marco Liera “Patrimoni immobiliari: croce e delizia degli Italiani” (cfr. What’s Up n. 15) anche in questo numero dedichiamo uno spazio ai temi relativi al real estate.

Le cronache finanziarie rilanciate su vari media (Internet, TV, giornali) si concentrano quasi esclusivamente sulla volatilità dei mercati finanziari, sull’andamento dei quali è possibile ottenere informazioni in tempo reale (come per nel caso di titoli di Stato, azioni, valute), o su base quotidiana (per i fondi comuni). Questo spiega l’attenzione esasperata (sovente alla base del dibattito politico) per variabili come lo spread BTP-Bund o l’andamento delle Borse.

La prima conseguenza pratica di questa copertura mediatica continuativa (e quasi ossessiva) dei mercati finanziari è la negatività attribuita a un fattore – la volatilità – che fa parte della natura intrinseca degli stessi. Parlare di “mercati volatili” o – ancora peggio – di “mercati incerti” è di una banalità vicina a quella evidenziata da affermazioni come “Il Polo Nord ghiacciato” o “Il dessert dolce”. È chiaro che la volatilità non solo è diversa da mercato a mercato (un conto è quella delle azioni small-cap, un altro quella dei Bund tedeschi), ma non è neppure stazionaria. Ci sono fasi in cui aumenta, in modo imprevedibile, generando preoccupazioni diffuse per la rilevanza mediatica che viene attribuita a questi eventi. Queste preoccupazioni possono al limite ritenersi legittime tra i risparmiatori che hanno una ripartizione del portafoglio squilibrata, ossia hanno dedicato alle attività finanziarie più rischiose (e quindi strutturalmente più volatili) un peso troppo elevato rispetto alle proprie caratteristiche (reddito, patrimonio, incertezze riguardanti il proprio nucleo familiare, e così via). Per tutti gli altri, la volatilità non solo non dovrebbe essere fonte di preoccupazioni, ma al contrario rappresenta l’unica “moneta” con la quale poter “comprare” rendimenti di lungo periodo sufficienti per far crescere il proprio patrimonio al netto dell’inflazione. In sintesi, la volatilità dei mercati è un problema quando può portare alla rovina individuale. In tutti gli altri casi non solo non è un problema, ma è la materia prima per l’anti-fragilità dei sistemi economici e finanziari, al punto da rendere oltre modo pericoloso ogni tentativo di ridurla forzosamente e/o di occultarla.

La seconda conseguenza pratica dell’attenzione mediatica nei confronti della volatilità dei mercati finanziari sta nella disattenzione nei confronti dei rischi di una asset class di cui abbiamo già parlato nel numero scorso di What’s Up, quella immobiliare, che ha un peso di gran lunga preponderante nella ricchezza delle famiglie (circa il 60% del totale). Il motivo è abbastanza semplice: sul mercato immobiliare non sono disponibili quotazioni in continua come accade con gli strumenti finanziari, pertanto è impossibile avere una percezione della loro volatilità, che ovviamente è maggiore di zero. Ragionando per assurdo, l’unico modo per rendere trasparenti le quotazioni degli immobili sarebbe quella di montare su ogni unità (ad es. sulla facciata di un edificio, per ogni appartamento), un display luminoso che riporti in qualunque momento il prezzo al quale un ipotetico investitore sarebbe disposto a comprarla e quello al quale il proprietario sarebbe disposto a venderla. In presenza di questo display si constaterebbe da una parte una notevole differenza (spread denaro-lettera) tra i due prezzi, a conferma dell’illiquidità del bene. Dall’altra, si potrebbe osservare anche che i due valori non sono costanti nel tempo!

In mancanza di una simile “soluzione”, i proprietari immobiliari navigano nel buio in termini di consapevolezza del valore del proprio bene, fintantochè non decidono di venderlo. Per una nota distorsione comportamentale, questa mancanza di trasparenza, lungi dall’indurre i proprietari ad attribuire una maggiore rischiosità all’investimento, di fatto li “tranquillizza”, confermando così il vecchio detto “occhio non vede, cuore non duole”. A ciò si aggiunge che quasi nessun proprietario tiene nota disciplinatamente di tutti i costi e le tasse che comportano gli immobili, che sarebbero ovviamente da dedurre dal prezzo effettivo di vendita ai fini del calcolo del rendimento ex-post.

Pertanto, è l’assenza di evidenza di volatilità (e di illiquidità), oltre alla mancanza di un monitoraggio accurato dei costi, che spinge una moltitudine di risparmiatori (non solamente italiani!) a percepire sugli immobili meno rischio di quanto oggettivamente sarebbe corretto attribuire a questa asset class. La conseguenza è che il rendimento atteso dai proprietari è più basso di quello che invece sarebbe lecito aspettarsi, e soprattutto è inferiore a quello preteso sulle (percepite molto più) rischiose attività finanziarie.

L’unica modesta possibilità per i proprietari di acquisire consapevolezza sull’andamento dei prezzi del mattone è quella di seguire le banche dati come l’OMI dell’Agenzia delle Entrate, che ovviamente non danno informazioni sulla quotazione di singole unità (le più interessanti per i proprietari), bensì su quelle medie degli immobili situati in zone omogenee, in termini di euro/mq. Esempi di questi indicatori aggregati a livello nazionale si trovano nei due grafici sottostanti recentemente pubblicati dalla Banca d’Italia. Grafici che non esprimono certamente tutta la volatilità dei prezzi che può caratterizzare le singole unità, che è tipicamente superiore.

Marco Liera
Fondatore YouInvest SpA

 

Marco Liera (Milano, 1965) ha fondato nel 2011 YouInvest, società di consulenza e formazione per banche e assicurazione, di cui è attualmente amministratore delegato.
Giornalista finanziario e scrittore, dal 1992 al 2010, ha lavorato presso il Il Sole 24 Ore, dove ha creato e diretto per otto anni il settimanale Plus24. È stato professore a contratto al Corso di Laurea in Discipline Economiche e Sociali (DES) dell’Università Bocconi di Milano e alla Facoltà di Economia dell’Università di Parma. È relatore e docente a seminari e convegni per risparmiatori e professionals. È laureato in Economia Aziendale all’Università Bocconi di Milano.
Ha scritto e pubblicato: Finanza Personale, Il Sole 24 Ore, 2010; Capire la Borsa, Il Sole 24 Ore, 2000 e 2005 con Andrea Beltratti, 2009 come unico autore; Re di denari, Sperling & Kupfer, 2001; La pianificazione finanziaria della famiglia, Il Sole 24 Ore, 1997, 2000; Investire in fondi comuni, Il Sole 24 Ore, 1998, 1999; Affari di famiglia, Il Sole 24 Ore, 1994.

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