Patrimoni immobiliari

Patrimoni immobiliari: croce e delizia degli italiani

Ospitiamo in questa sezione dedicata ai ‘Wealth tips’, un intervento di Marco Liera a tema non strettamente finanziario, ma che ha sicuramente un grande peso nella ricchezza complessiva delle famiglie italiane. Cominciamo a parlare di immobili, nella consapevolezza che sarà un tema da approfondire ancora nei prossimi numeri della nostra newsletter.

Questa l’analisi di Marco Liera:

Gli immobili rappresentano circa due terzi della ricchezza delle famiglie italiane, con una stima (incerta) del loro controvalore di oltre 6mila miliardi di euro. Di questi, la gran parte è rappresentata dalle case di residenza delle famiglie. In capo a una molteplicità di famiglie benestanti il peso del mattone sulla ricchezza totale, che si ottiene sommando il valore dell’abitazione con le altre case detenute e gli immobili non residenziali di proprietà, può essere particolarmente elevato anche per via dei passaggi generazionali.

Questi ultimi danno luogo a trasferimenti di immobili a più eredi comproprietari (non sempre allineati nelle intenzioni), che si ritrovano a gestire cespiti illiquidi, spesso con scarso mercato e bisognosi di manutenzione. Programmare per tempo il destino di questi patrimoni, con il coinvolgimento delle generazioni future, può ridurre l’eventualità di lasciare delle eredità che oggi – per le criticità suesposte – sono meno definibili come “fortune” rispetto al passato.

Le famiglie proprietarie di discreti patrimoni immobiliari che sono il risultato di eredità o acquisti lontani dovrebbero riconsiderare il ruolo di questa asset class (classe di investimenti). Se essa è pienamente utilizzata a scopi abitativi o “ludici”, con un orizzonte multigenerazionale e tenuto conto dei vari fabbisogni di una famiglia, può essere ben più giustificata di una finalizzazione a “reddito” o, peggio, di “bene rifugio”, dal momento che il ritorno atteso raramente è sufficiente a compensare – soprattutto con gestioni “familiari” e non “professionali” – i rischi intrinseci come l’’illiquidità, la instabilità (scarsamente percepita, ma reale) dei prezzi, e la morosità dei conduttori, una volta che sono scontati i costi tipici della proprietà.

Molta distorsione circonda infatti la capacità del mattone di preservare il valore dei risparmi e il suo ritorno nel tempo, ossia le caratteristiche generalmente richieste a un investimento. Ciò è dovuto primariamente al fatto che mentre il prezzo corrente degli strumenti finanziari (come i fondi comuni, i titoli di Stato, le azioni, le obbligazioni etc.) è facilmente verificabile in qualunque momento da varie fonti (Internet, giornali, tv etc.), questo non è possibile con gli immobili. Oltre al consueto aggiornamento su Borsa, spread e valute, avete mai sentito parlare al TG della sera della variazione del prezzo degli immobili (in particolare di quelli di vostra proprietà) in quella giornata o nella settimana precedente? Ovviamente no, e per una ragione molto semplice: nessuno lo sa con precisione. Il valore di un qualunque immobile sarà noto con certezza solamente al momento in cui sarà venduto.

Ma allora, osservando i prezzi reali delle transazioni reali, quanto rendono mediamente gli immobili?
Secondo una ricerca di tre autorevoli professori della London Business School, Elroy Dimson, Paul Marsh e Mike Staunton, l’apprezzamento medio delle case in 11 Paesi dal 1900 al 2017 è stato pari allo 0,4% annuo al netto dell’inflazione. Se però a questo dato sottraiamo le spese connesse alla proprietà (in primis la manutenzione necessaria), il rendimento scende a -2,1% all’anno. Il che non esclude che in dati periodi (come gli anni 70 e 80 in Italia) i prezzi degli immobili possano salire molto di più dell’inflazione. Si tratta dell’ennesima conferma che sono investimenti rischiosi (perché solamente questi possono generare alti rendimenti su certi periodi)!

In sintesi: l’utilizzo di un immobile per abitarci o per passarci le vacanze (a patto che non siano solo pochi giorni l’anno!) ne può giustificare la proprietà nella maggior parte dei casi. Il possesso invece di immobili familiari a scopo di investimento merita invece uno scrutinio severo, che non sia basato però su fallaci aspettative di “ripresa del mercato”. Che potrebbero anche esserci, ci mancherebbe. Ma mentre il prezzo degli immobili è incerto, i costi di mantenimento degli stessi (imposte incluse, che riguardano soprattutto i beni diversi dalla prima casa) sono certi. In vari casi la decisione ex-ante più prudente può essere quella di vendere – anche a prezzi percepiti come poco attraenti – parte del patrimonio immobiliare, per reinvestire il ricavato in portafogli finanziari costruiti con un profilo rischio-rendimento adeguato all’investitore (e più facilmente misurabile sia ex-ante che ex-post), costi di gestione inferiori e più chiari, e liquidabilità notevolmente più alta”.

Marco Liera
Fondatore YouInvest SpA

 

Marco Liera (Milano, 1965) ha fondato nel 2011 YouInvest, società di consulenza e formazione per banche e assicurazione, di cui è attualmente amministratore delegato.
Giornalista finanziario e scrittore, dal 1992 al 2010, ha lavorato presso il Il Sole 24 Ore, dove ha creato e diretto per otto anni il settimanale Plus24. È stato professore a contratto al Corso di Laurea in Discipline Economiche e Sociali (DES) dell’Università Bocconi di Milano e alla Facoltà di Economia dell’Università di Parma. È relatore e docente a seminari e convegni per risparmiatori e professionals. È laureato in Economia Aziendale all’Università Bocconi di Milano.
Ha scritto e pubblicato: Finanza Personale, Il Sole 24 Ore, 2010; Capire la Borsa, Il Sole 24 Ore, 2000 e 2005 con Andrea Beltratti, 2009 come unico autore; Re di denari, Sperling & Kupfer, 2001; La pianificazione finanziaria della famiglia, Il Sole 24 Ore, 1997, 2000; Investire in fondi comuni, Il Sole 24 Ore, 1998, 1999; Affari di famiglia, Il Sole 24 Ore, 1994.

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